モデルルームの見方

FF011_L モデルルームには大きく分けてふたつのタイプがあります。仮設モデルルームと棟内モデルルームです。ここではⅡにすることが多い仮設モデルルームを中心に説明をします。これは文字通り仮設なので実際の部屋とは異なり、建てられる場所も述います。そのことを念頭に撒いてみていきましょう。基本的に、モデルルームの柵造は木造か軽量鉄骨で、構造自体は実際の建物とは異なります。内装は実際の仕様に合わせてかなりていねいにつくられています。壁の糖度、扉の建て付け具合、クロスの貼り方などなど。これらは現場で問題となる躯体(コンクリート)の打設精度に影響されることがないためで、現場でモデルルームと同等の精度を維持するのは相当の現場担当者の努力が必要です。間取りや寸法は実際の建物に忠実につくられています。建具や天井の高さ(梁型、ダクト)なども反映してあるはずなので、お手持ちの家具などを新居でも使う予定があればサイズを計って参考にするとよいでしょう。
各社、それぞれでモデルルームの作り方は若干異なります。こちらのサイトで→どのようなモデルルームがあるのは事前調査して見に行ってみましょう。
モデルルームが用意されているのは一番高額な住戸(最上階)や、一番販売数が多い住戸の場合が多いので、あなたの希望するタイプの住戸がないかもしれません。そんな時はパンフレットやセールスマンの説明を頼りに、キッチンや洗面台の幅、浴室の寸法、クローゼットの違いなどをイメージするほかありません。特にキッチンや洗面所といった狭い空間での10cm、15cmといった違いは意外と大きく感じる場合があるので、数多くのモデルルームを見て、実際の寸法が感覚的に分かるようにしましょう。また、リビングのテーブルや寝室に償いてあるベッドなど家具のサイズが少し小さ目の場合がありますので、先に書いたように、お使いの家具のサイズを把握することは重要といえます。さらに、主要な家電であるテレビが置いてないケースが多く見受けられます。これはリビングを広く見せるため。きれいにコーディネイトされている家具に惑わされずに、現実の生活の場面を思い浮かべて判断をして下さい。オプションについても注意が必要です。モデルルームは高級な仕様でつくられており、さまざまな設備(食器洗浄機など)、食器棚、カーテンボックス、極端な場合クローゼット内の棚板までもがオプションエ事となっていることがあります。もちろん表示はしてあるはずなので、よくパンフレットと見比べながら確認して下さい。

遮音等級は目安

FF010_L 床衝盤音については、子供が椅子から飛び降りた時のドシンというような重量衝撃音と、スリッパでフローリングをパタパタと歩くような軽量衝撃音があります。重量衝撃音はLH数値で、軽量衝撃音についてはLL数値で表され、数値は小さいほど優れた性能を表しています。
衝撃音についてはこちらのサイト→でも他の情報と共に調べておきましょう。
これらの床衝盤音は、JIS(日本工業規格)において測定方法が定められており、それにより測定した結果が、その建物の性能となります。日本建築学会では、JISで定められた測定方法の結果、集合住宅の床衝撃音の評価として、LH妬、LL鉛をクリアするものを「特級」、LH印、LL妬をクリアするものを「1級」、LH弱、LL印をクリアするものを「2級」としており、「1級」を「建築学会が推奨する好ましい性能水準」、「2級」を「一般的な性能水準」としています。しかしながら、「上階の音がうるさい」というクレームが出たマンションでも、実際に測定してみると1級程度の数値が測定されることがあります。これはパンフレットに書かれている「静かで快適な環境」などの表現や、販売員のセールストークにより、まったく上階の音は聞こえないと思っていたのに、実際には床を歩く音が聞こえる程度の性能であったことからクレームになっているようです。実際にLL妬程度では、完全に上階の足音を伝えない性能ではありませんし、まったく生活音が聞こえないわけではありません。数値で表された性能が、実際にはどの程度のものなのかを知っておくことが必要です。

遮音の等級とは

FF009_L マンションは上下左右に他人の部屋がありますから、遮音性能は特に知っておきたい性能のひとつです。よくマンションのパンフレットに「床の遮音性能はLL妬をクリア」などと書かれているものが、遮音性能の数値になります。遮音の「等級」には、上下階の音に関するもの、隣からの音に関するもの、窓を通して外から聞こえる音に関するものがあります。
マンションは戸建よりも上下左右それぞれに住居があるので、さらに遮音について気にしなくてはいけません。こちらで→後悔しないように情報を収集しましょう。
近年問題になっているのは、特に上階から伝わる音(床衝撃音といいます)についてです。マンションの床仕上げが畳とカーペットだけであった時代には、床衝繋音はほとんど問題になりませんでした。床仕上げをフローリングにすることが当たり前になった今日では、床の衝撃音対策が静かな暮らしを得るために必須の性能になっています。歩行音がコンクリートに響かないように、クッションを取り付けたフローリングが商品化されています。表面には確かに木目の薄板が張り付けてあり、見た目はフローリングですが、木質フローリング本来の歩き心地や暖かさなどがまったくなく、本末転倒な商品だと思います。リングですが、木質フロー、遮音性のある床下地をしっかりつくって、本物のフローリングで生活したいものです。住まい方を考えることも大切です。上下階に人が集まって住むマンションの特性を理解し、子供が騒いだりすることや、深夜の生活音(特に深夜のシャワー音はよく響きます)に配慮するなどの心がけも必要です。

代表的な用語

FF008_L 所在地・・・一般にいう住所なのですが、地名地番という場合は土地の番地を指します。○○町××番というように表示されます。同じ番地に複数の建物が建つ場合もあります。住居表示という場合は建物に番号を付けていますので○○町×番地×号と表示されます。
地目・・・不動産晋記法施行令により、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されています。現在は田畑や山林であっても、建物が完成すれば宅地として登記されます。
これらの用語はこちらのサイト→から、実際に使っている情報を見てみましょう。
専有面積・・・建物のうち椴造卜区分され、独立して住居などの用途に供することができる部分です、この部分が区分所有権などの登記対象となります。しかし、専有部分の登記される面稲は壁の内側によって表示されますので、パンフレットなどに表示される、当該部分の壁の中心より計算した面秘(床面祇)より多少小さくなります。外部のサッシやコンクリートの壁そのものは共用部分です。簡単に言えば戸境の壁の内側の空間が個人所有する部分ということになります。
専用部分・・・バルコニーなどのように、専有部分でないのに使用者が限定されて使用する(専用使用権といいます)部分です。パンフレットにはバルコニー面稲などと表示されている場合があります。この部分の管理を誰が行なうかを管理規定で確かめておきましょう。
さや管ヘッダ方式……給水管や給湯管に樹脂製で2重になった管を用い、ヘッダと呼ばれる部分から器具ひとつに一本の管で単独に接続する方法です。配管の取り替えが必要になった時に、床や壁を壊すことなく、中の管だけを引き抜いて交換できます。錆の心配もないしメンテナンス性もよいので、採用が増えるものと思われますが、現在は高価なので在来の配管も多いです。
大梁・・・柱と柱の間をつなぐ、水平の摘造部材または部分。建物の最重要な骨組みの一部です。
小梁・・・大梁で囲まれた部分の面租が大きい場合、床版(スラブ)の剛性が不足し、振動しやくなってしまいます。そこで中間に梁を設けて1区画のスラブ面稲を小さくして剛性を確保します。この中間の(大梁の間の)梁を小梁といいます。見かけ上、わずらわしいので小梁をなくす工夫の設計が採用されている場合があります。
ボイドスラブ・・・床のコンクリートは厚いほど剛性が高く、遮音性能が優れますが、反面、重量が増えすぎて建物全体の栂造的には不利になります。剛性を落とさずに重量を軽減する構造として中に空洞(ボイド)を設けたスラブをボイドスラブと呼びます。
アンボンドエ法・・・上記のように遮音のため厚い床版を施工する場合、補強鉄筋は膨大になります。そこで両端からハンモックを吊るように鋼線を入れておき、コンクリートが固まったのち、スラブを引き上げるよう張力をかけておく工法を指します。この鋼線がコンクリートに定蓋(ボンド)していないことから「アンボンド」といいます。下の階から見ると小梁がなく、平らな天井になり、すっきりとしたインテリアとなります。

二重床・・・床コンクリートに密藩してフローリングや絨毯などを張る工法に対して、コンクリート面から何センチか離して合板などで床下地をつくり、その上にフローリングなどの仕上げを施工する工法です。隙間を利用して配管を通したり、ゴムのクッション材を使用することにより防音性を高めたりすることができます。

分からない用語

FF007_L パンフレットのなかには、部屋の名称をわざわざ英語表記したり、難しそうな専門用語を使うことにより、何かとてつもない新技術が使われているような印象を与える物があります。しかし新技術はほとんどマンションには採用されていません。マンションの新技術というと免震構造ぐらいでしょうか。たとえば「高強度コンクリート釦ニュートン」というような言葉にウソはないでしょうが、それが強度に余裕をもたせる目的であればともかく、単に構造計算上で必要な強度を満たしているだけのものであれば、あえて表示することに意味はありません。また、バルコニーと表記されているところは、一般にはベランダと呼ばれる方がほとんどではないでしょうか。両者に厳密な区別はありませんが、屋根の付いているものがベランダと呼ばれるようです。
用語が多くて難しい不動産業界。売る側はもちろんですが、買う側もある程度勉強しなくては損をしてしまいかねません。←こちらで不動産用語の事例にたくさん触れましょう。
もうひとつの例は「徒歩○分」という表記。これは1分あたり80mのスピードで歩いたとして計算されています。時速にすると“、/h。「速足で歩けば」と思ってください。また、地図上の距離から算出していますから、信号待ちや踏み切り待ち、あるいは急な上り坂があるかどうかなどは考慮されていません。

写真の注意書きをよく読む

FF006_L 写真に添付されている「設備、仕様は、変更になる場合がありますので、あらかじめご了承ください」という一文に疑問を感じます。工事が進むにつれて詳細な部分の変更はよくあることですし、パンフレット作成時に未確定事項は多々あるだろうと予想はできます。変更事項のすべてが購入者の不利益につながるものとは限りませんが、契約後の変更は、購入者の了解が必要ではないでしょうか?しかし、実際には変更の説明は行なわれないことがほとんどのようです。購入者は契約前に「変更になる事項はあるのか?」など未確定事項を確認するべきですし、あれば、変更内容とその理由の説明を受けることは、当然のことと考えます。
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写真と実際のギャップに注意
撮影範囲を広げて全体のイメージを分りやすくするために広角レンズを使用したり、奥行きを見せるために低い視点から撮影したりすることがあります。実際の人の視線で見た場合と、印象がずいぶん異なる場合がありますので、モデルルームで確認したほうが現実のスケール感をつかめます。パース図(絵)も同様ですが、あまりにデフォルメされたものは問題です。外観図では建物周辺に樹木が雰囲気よく描かれているのに現地では建物だらけ、ということがあるかもしれません。やはり実際に足を運んで注意してみることが大切です。

パンフレットの写真は信用できるか

FF005_L 写真はイメージを伝えるのに最適な手段です。インテリア写真の場合、家具が置かれていれば広さが想像できますし、内装の床材や壁材、窓の大きさ、図面からは分かりにくい部屋全体のイメージを一瞬にしてつかむことができます。だからこそ誤解を生みやすいといえます。
誤解が発生しないようにこちらのサイトでも→あらゆる角度からの情報収集は重要です。
誇大広告の禁止
宅地建物取引業法犯条では、「著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」、また、表示することによって誤認させる場合だけではなく「表示しないことによって、誤認させる場合もこれに該当する」と、誇大広告の禁止を規定しています。ほかに、不動産業者での自主規制、全国の不動産公正取引協議会による細かな広告表示ルールや、売り主サイドで社内ルールを定めているところもあります。このように誇大広告に対するルールや罰則はありますが、誇大広告といわずとも誤解を生みやすい広告は多いといえます。写真を信用するしないというより、何事も疑問に思う点はひとつひとつ確認をすることが大切なのではないでしょうか。仕様や部屋の広さに偽りがなくても、プロのコーディネーターがインテリア・コーディネートし、プロのカメラマンがライティングをしてベストなアングルで撮影した写真です。エアコンの配管はグリーンで隠されるでしょうし、デザインのよい家具が選ばれるでしょうから、実際よりイメージアップされて見えることは避けられないと思います。写真で気をつけなければならないことはオプション仕様が含まれた場合があることです。例えば内装材、造り付けの家具、エアコンやキッチンの設備仕様などが挙げられます。次に「明るさ」と「色」は実際とは異なります。効果的なライティングをしますから、キッチンも浴室も洗面所もまんべんなく明るく写っているものです。明るさは、広く見せるだけでなく「七難隠す」といいます。家具や小物などだけでなく、明るさも引き算することをお忘れなく。そして、印刷の色でよしとせず、フローリングやキッチンの色などは、サンプルで現物を確認することをお勧めします。

図面の見方

FF004_L まず、「設計図書」について説明しましょう。設計図書はモデルルームに備えてありますし、置いてなければ閲覧を要請して見せてもらうことができます。
設計図書には、建築物の工事実施のために必要な肥種類以上の図面があります。さらに、使用する材料、施工方法など設計図に表せないことを文字で示した仕様書が必要になります。また、構造図に記救されたとおり、建物が想定される地震や強風、積雪、積救荷重など(雪、積戦荷重などの外力に対して安全であることを理論的に計算で示した構造計算書
なども含まれます。この内容をすべて理解して、マンションを購入することが望ましいわけですが、一般的にはとても難しい作業です。ですが、図面にある見慣れない文字や記号の意味を、大まかにでも知っておくことは大切です。
構造をしっかりチエック
マンションは、その建物の規模や価格、立地条件、建物の性能や耐久性、平面プランや設備などを考えて選択する場合がほとんどだと思います。特に重要なのは、そこに永く住む以上、建物の構造について最低限の予備知識を備えておくことです。
それには構造関係の図面チェックが大切です。マンションが丈夫でしっかりした地盤に、丈夫な構造で建てられているかどうかを見極めましょう。
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設計図書に含まれるもの
設計図害には、以下のものが含まれます。
設計図・・・建築概要書、面積表及び求積図、敷地案内図、配置図、仕上げ表、各階平面図、住戸平面図、断面図、立面図、矩計図、平断面詳細図、展開図、天井伏図、外構図、日影図、設備図、構造図、造り付け家具・キッチン・ユニットバスなどの詳細図など
仕様書・・・仕様概要書、電気・機械・空調設備等計画概要書など
その他・・・構造計算書、地盤調査書など

基礎と地盤・・・通常、建物の重量を支える基礎は、安定した支持地盤まで打ち込んだ杭長によって支えられます。釦.㈹m以上の深さに杭を打ち込んでいる建物は、軟弱地盤の上にあると考えてよいでしょう。
構造形式・・・地震や耐火性能を必要とするマンションの本体構造は、一般的に鉄筋コンクリート構造(RC)と鉄骨鉄筋コンクリート構造(SRC)であり、鉄筋コンクリート構造の建物は、壁式構造かラーメン構造となっています。壁式構造は基本的に5階建て以下の中低層マンションに多く、壁面や、天井面に出っ張りがないため、室内空間がすっきりとした感じに見えます。柱と梁で建物を支えるラーメン構造は、5.8階建て程度の中層マンションに多く、壁式構造と比較して、室内の間仕切り壁を自由に配置でき、リフォーム時にも自由度の高い平面プランニングが可能になります。しかし反面、壁面や天井面には、柱型や梁型が出っ張ることが多く、家具や設備などの配置計画に注意が必要になります。9階建て以上の高層、超高層マンションなどは、鉄骨鉄筋コンクリート構造の建物になっていますが、高層であるがゆえ、火災時の避難経路や防火区画など防災設備の関係と自分の住まう位置関係をしっかり図面で確認しておく必要があります。なお、メンテナンスやリフォームのしやすさを重視し、設備部分を切り離して考えたSI住宅(スケルトン・インフィル)の標準化が進められています。これは住戸内の自由度を増すために共用部分の「構造体・基幹設備」と専有部分の「内装・設備」を分離する工法です。図面を見る場合、二重床や二重天井、共用部縦配管の設置を確認してください。
パンフレットに添付されている平面図。これを読みこなすだけでも大変な作業だが、より詳しくマンションのことを知るには、モデルルームにある詳細な設計図書に目を通しておきたい

配置図チェック箇所

FF003_L 建物の位置・・・周囲の道路の位置や幅はどうですか。隣地境界の位置はどうですか。隣地境界線の向こうに何もなくてもそこに高層の建物が建つ可能性があります。その時の採光や通風を想像しましょう。眺望なども同じことです。
アプローチ・・・道路から歩いてエントランスホールへ、駐車場経由で、駐輪場経由でなど鉛筆で線を入れてみましょう。階段やスロープは、使いやすい場所にありますか。
住戸まで・・・エントランスホールでの郵便物などの受け取りはどのようになっていますか。エレベーターまでの通路は分かりやすいですか。エレベーターは何台ありますか。乗ったら目的の階に行ってみましょう。ここで目的の階の平面図を見ます。
住戸・・・住戸の位置(方角)と採光通風は希望に合いますか。期待している眺望は確保できそうですか。エレベーターの壁と隣同士だとその振動や音が伝わる場合もあります。同じフロアでも、採光、通風、遮音などの条件がよいところほど、値段が高くなるのがおわかりになるでしょう。また、エレベーターから遠いほど他人が住戸の前を通ることが少なくなります。不動産購入は情報収集が重要です。家 高く売る ←こちらでも情報を収集し、失敗のない不動産購入を実現しましょう。
住戸から外へ・・・通常はアプローチから住戸までを引き返す形になりますが、非常事態が発生した場合などは別の経路になりますので(直通階段はふたつ以上あるのが普通です)検討しておきましょう。階段は滅多に使うことがないと思いますが、低層階の人にとって使いやすい設計だと人の通りが多くなります。

不動産購入で気にすべき多くの事

FF002_L 配置図とは、敷地図に建物の位置を描いたものをいいます。一般的には敷地まわりの道路や隣地境界線、方位、敷地のなかにある建物1階の平面と屋外の施設(アプローチ、通路、車路、駐車場、駐輪場、ゴミ置場、ポンプ室、受水槽、プロパンタンク、植え込み、花壇、避難ハッチ降下位置など)が描いてあります。はじめから色分けした配置図が掲載されている場合もありますが、白黒の図面なら自分で色付けしてみましょう。壁や柱は黒やグレーで塗りつぶしてありますので、そのほかに緑や茶、青など(完成予想図の外部の色など)を参考に塗ると、植込みや駐車場がわかりやすくなります。また、ほかの物件と比較するときは、すべて同じ縮尺で見られるように、拡大・縮小コピーするといいでしょう。
ちなみに、情報収集にはこちら→マンション 売る 貸す のサイトもおすすめです。
住戸の配置をイメージする
マンション全体を知るには配置図、各階平面図、立面図、断面図などを見ますが、ここでは住戸の配置について関係ある部分を書きます。マンションは縦に繋がった小都市(住宅地、住区)のようなものですから、全体のなかで、希望する住戸がどのような位置にあるのかが重要になります。それは、住戸の向き(方角)や何階に位置するか、階のどの位置にあるかなどです。
パンフレットはもちろん、チラシにも配置図が掲載されていることがある。ついつい住戸の平面図に目がいってしまうが、暮らし心地を読み取るには、配置図をじっくり眺めることも必要です。